多地收紧预售资金监管 或将试点现房销售　　质量纠纷、延期交房、烂尾频现……　　多地收紧预售资金监管 或将试点现房销售　　近月来，衢州、福州、桂林、泸州、黄石、惠州、汕头等多地加强预售资金监管。业内人士表示，房地产预售下，房企借高杠杆带来的风险在资金紧张的背景下尤为突出，从质量问题到合同纠纷，从延期交房到整体减配，甚至出现开发商跑路，在建楼盘多年烂尾难处理等多种问题。　　在此背景下，上述人士表示，在加强商品房预售监管的同时，应逐步减少预售项目比例，试点现房销售，这样不仅可以最大程度减少上述纠纷，也可以抑制企业无限制高杠杆扩张，

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降低房地产企业的资金风险。　　预售扩张 烂尾项目频出　　一面是高涨的房价，一面是搁置数年的烂尾楼。近年来，随着房地产市场的快速发展，房企急速扩张资金高度承压。同时，

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由于市场增长较快，预售监管不到位的背景下，烂尾项目频现。　　近月来，

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昆明“别样幸福城”烂尾项目引来众多关注，在烂尾6年后，业主不得不住进仍是水泥块的房子，自己造楼梯，拉电线，开始了工地般的生活。而究其烂尾原因，是开发商将12栋楼1255套房源的近10亿元预售款挪作他用。　　人民网地方领导留言板也显示，2014年郴州市汝城县莲郡嘉苑项目，按合同约定应于2017年底交房，但项目至今仍处停工状态，没有一栋楼可以满足交房条件。对此，郴州市委网信办回复称，根据协议约定，当时县指挥部只代收了房款的30%，并按照楼层建设情况拨付给了开发商，剩余的商品房购房款由开发商自行管理。目前，开发商自身经营不善，导致建设资金紧张。　　西安市雁塔区爱马仕西西公馆项目业主反映，2014年购买该房到现在仍未能入住，相关负责人回复称，

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经了解，爱马仕西西公馆项目于2018年10月整体封顶，但由于开发单位陕西浙华房地产开发有限公司资金问题，无力进行后续建设。目前正在通过诉讼途径解决遗留问题，待诉讼结果确定后，重新启动项目建设。　　河南省鹤壁市淇滨区金澜国际小区业主反映，该项目巨额建设资金挪用致资金链断裂，项目于2014年主体封顶，停工烂尾至今，涉及多达10038户业主。　　事实上，不仅仅是小型房企，今年年初，出现资金链危机的泰禾集团旗下项目也出现擅自挪用预售款资金问题。北京院子二期业主反映，预售项目资金被挪用致项目停工。　　对此，北京朝阳区房管局回复称，根据《北京市商品房预售资金监督管理办法》第十三条规定，“项目预售过程中，购房款应直接存入专用账户。房地产开发企业不得直接收取除定金外的其他商品房预售资金”，因泰禾公司曾在销售房屋过程中违反了上述规定，该局多次要求整改并暂停网签。据悉泰禾目前已完成部分整改，　　中国房地产业协会法律事务专业委员会秘书长康俊亮表示，预售资金监管制度的核心是通过第三方对预售资金的使用进行监管的方式，确保预售资金用于预售项目的工程建设，保证预售项目顺利完工，不出现烂尾等损害购房人合法权益的情形。但预售资金监管以预售项目网签为前提，如待售项目在未取得预售许可的情况下销售，或取得销售许可未办理网签的情况下销售，行政主管部门就无法及时有效的掌握项目要销售的情况，也就无法实施预售资金监管，在这种情况下，潜在的交易风险就很大。　　北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，开发商有资金快速回笼，及扩大规模，赚取更多利益的需求。开发商为了快速回笼资金，往往会采用预售的方式，而在项目彻底完工之前，预售回来的资金其实是不能挪作他用的。很多开发商不愿意眼睁睁看着钱放在那里，会选择挪用监管资金做其他投资或者其他用途。此外，很多小型房企此前还涉及P2P等小贷问题，资金多用于补窟窿。　　“此前立法上惩罚力度不够大，立法上的处罚和开发商违反资金监管所获取的巨额利益不成正比。而开发商是逐利的，当违法成本远远低于可能获取的利益的时候，很多开发商会选择违法挪用。”王玉臣说。　　负债高企 资金压力大增　　的确，与巨大的债务压力相比，处罚对于房企来说只是九牛一毛，“找钱”成为众多房企的主要课题。8月20日，厦门建发集团有限公司宣布拟发行2020年度第四期中期票据，发行规模不超过15亿元，期限为3+N年。　　募集说明书显示，本期票据募集资金拟用于偿还债务融资工具，不用于房地产业务，不用于金融行业及相关任务，不用于购买理财。　　实际上，截至募集说明书签署之日，厦门建发代偿债券余额760.81亿元，其中超短期融资券待偿还余额85亿元，中期票据及永续中票待偿还余额212.5亿元，定向债务融资工具代偿还余额93亿元，公司债待偿还余额307.55亿元，企业债待偿余额10亿元，资产证券化产品待偿还余额52.76亿元。　　此前，8月13日，华南城宣布已于12日完成发行于2021年到期的2亿美元，利率为11.5%优先票据。同日，旭辉控股集团公告，于12日该公司及附属公司担保人就票据发行与初始买方订立购买协议。达成若干完成条件后，公司将发行于2023年到期的12亿元，利率为5.85%优先票据。　　在房企债务压力下，融资动作加速。中原地产研究中心统计数据显示，8月中上旬，房地产行业信用债发行规模高达261亿，在年内处于高位。年内房企累计已经发行债券811支合计融资额高达6242亿。　　“特别是最近几天，房企密集发布大额融资，整体看，7月来，房企融资刷新了历史同期纪录。”中原地产首席分析师张大伟说。　　“现在对于企业来说资金流是最重要的。”一位房企人士表示，今年下半年和明年房企面临着超过1.5万亿元债务需要归还，对于本已资金链紧张的房地产行业来说，压力从未减少，这也是为什么越来越多房企不惜高息发债融资。　　张大伟表示，整体看，境内房地产销售有所缓和，大部分企业销售增加，但为了应对未来可能的市场变化，加快储备资金，房企抓紧窗口期增加一切融资手段，尽量大额度融资。虽然部分企业融资成本低于6%，但也有企业融资成本超过13%。　　事实上，此前的问题房企泰禾的半年报显示，今年上半年，泰禾集团先后未能完成17泰禾MTN001、18泰禾01、17泰禾MTN002、17泰禾01本息的按时兑付。截至8月15日，泰禾已到期未归还借款金额为349亿元，尚未支付的利息为43.32亿元。　　贝壳研究院高级分析师潘浩表示，从近18个月新增发债与到期债务关系看，2019年期间新增发债相较于到期债务走势基本有1个月延迟，而进入2020年后两者走势基本一致，即偿债高峰也是发债高峰趋势加强。从现有债券规模统计看，自2020年8月到2021年上半年有4个单月到期规模超千亿，房企偿债压力不断增强，发债需求将长期保持高位。”　　取消预售制呼声再起　　近日，丹阳市住建局指出，为了有效降低预售商品房交付风险、防范化解矛盾，8月18日起，丹阳市范围内开展新建商品房预售资金第三方托管工作。　　据悉，预售资金第三方托管模式，是由政府提供专业的第三方资金托管平台，购房者、开发企业和托管机构共同签订商品房预售资金托管三方协议，约定将预售商品房的贷款资金汇入第三方托管账户，托管机构再根据托管项目的工程进度节点，按照正负零、完成主体结构1/2、完成主体结构封顶、完成工程竣工验收运作表签发、完成初始登记等五个节点，分别进行有条件分期受限支付，确保预售项目托管账户资金的安全。　　8月中旬，衢州市《关于加强衢州市区商品房预售资金监管工作的通知》，将加强商品房预售资金监督管理。要求商品房建设项目地下空间及地上部分合计工程造价的130%作为商品房预售资金重点监管对象，资金额度为每一支付节点时至商品房交付条件具备时剩余工程造价的130%。　　福州方面，《福州市商品房预售资金监管办法（试行）》指出，新建商品房项目的预售资金监管额度原则上不高于项目工程总造价的1.2倍。　　对开发商提取预售款的节点与工程施工进度挂钩，《办法》规定，

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主体结构封顶前，累计申请使用不得超过监管额度的60%；项目竣工验收前，累计申请使用不得超过监管额度的85%；项目交付使用前，累计申请使用不得超过监管额度的95%；新建商品房项目在办理完《工程竣工验收备案表》后，监管银行终止商品房预售资金监管。　　王玉臣表示，由于对资金监管不到位而引发的问题越来越多，例如烂尾楼的发生往往源于开发商挪用监管资金。随着地方维稳、维权事件增多，地方政府逐渐发现预售资金监管风险，促使更多地方政府加快对预售资金监管的完善。　　王玉臣认为，下一步应进一步完善立法，增强监管资金公开化、透明化，加强违规房企处罚力度。另一方面，此前海南全面进入现房销售制度，这是个很好的信号，下一步逐步减少预售项目比例，试点现房销售。这样不仅可以最大程度减少上述纠纷，也可以抑制企业无限制高杠杆扩张，降低房地产企业的资金风险。　　事实上，有消息人士称，监管层已有实行现房销售的想法。日前，住建部、人民银行联合召开房地产企业座谈会时，有监管层人士表示，预售制度是过去房子紧缺时期的背景下所采取的政策，现阶段现房供应已足够，那么预售制度存在是否合理，下一步将加强对此方面的讨论。　　此外，王玉臣建议，购房者购房时必须对开发商及开发商的关联公司，尤其是股东公司进行基本的审查。看开发商及关联公司以往是否存在对外欠债、烂尾楼、拖欠工程款、商品房逾期交房等情况。“现在网络十分发达，

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这些核实即使不通过专业律师的配合也可以实现。比如可以在中国裁判文书网上输入开发商的名称，查找关于开发商的相关判决，进而查看是否存在上述问题。比如可以在天眼查或企查查上查看开发商及关联公司的概况，尤其是关注法律风险及行政处罚栏。”（记者 梁倩）　　各地出台一系列举措促进消费扩容提质——　　新消费成扩大内需关键一招　　近日，国家发展改革委、商务部和工信部等多部门相继明确，要着力扩大有效需求，加快发展新型消费业态，推进互联网和各类消费业态深度融合，更好扩大消费对经济增长的拉动作用。同时，各地也出台一系列举措，激活新型消费潜力。今年以来，新消费正扩容提质，加速融入百姓生活方方面面。　　一键下单美食上门，线上教育名师荟萃，动动手指远程问诊……今年以来，以互联网、大数据、人工智能等数字技术为支撑的新消费扩容提质，加速融入百姓生活的方方面面，不断激发着大家对消费领域未来的想象。各地区各部门聚焦培育壮大新型消费，加速落地各项新政，补短板强弱项，稳存量激增量，为经济恢复输送强大动能。　　各地激活新型消费潜力　　加快发展新型消费正成为多部门下半年的重要政策发力点。近日，国家发展改革委、商务部和工信部等多部门相继明确，要着力扩大有效需求，加快发展新型消费业态，推进互联网和各类消费业态深度融合，更好扩大消费对经济增长的拉动作用。　　同时，各地也出台一系列举措，激活新型消费潜力。如北京围绕“培育消费新模式”提出了具体措施，将加速打造新消费时代的智慧化新生活；四川推出培育发展新消费行动方案，明确培育壮大消费新业态、新模式、新导向……　　中国贸促会研究院副院长赵萍研究员认为，当前我国经济稳增长需要更加倚重消费。“过去5年，消费对于国民经济的贡献率一直保持在60%左右。消费是最终需求，投资是中间需求，投资增长要对标消费增长才能提升供给质量和水平，从而促进供需之间总量与结构匹配，实现产业与消费双升级，使经济实现高质量发展。”赵萍说。　　“从当前消费结构来看，新消费是促进我国消费增长的强有力引擎，不仅增速快、占比高，而且带动作用非常强。”赵萍说，今年1月份至7月份，全国网上零售额同比增长9%，实物商品网上零售额增长速度更高达15.7%，且吃类和用类商品网上零售额增速分别高达38%和18%以上。由此来看，以新消费为着力点不断出台的支持政策，有利于加速消费回暖，充分发挥消费对于经济稳增长的重要作用，从长远来看，也有利于促进我国经济高质量发展。　　新消费成为各地促进消费升级的关键一招，还体现在数字技术驱动下的新消费能更高效地匹配供需双方，挖掘各地优势产业集群，促进供需两旺、助推经济、稳定就业。同济大学经济与管理学院副教授胡靖表示，随着5G时代到来，新消费必将快速渗透，大量消费场景正在被重塑、重构、重整，

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消费链条也将变得越来越短，最终必将大幅提升全社会效率。　　新业态新模式不断涌现　　新消费是基于“互联网+”的消费新模式和新业态，其最为突出的特点是网络化、数字化和智能化，给消费者带来前所未有的新体验。　　从新业态来看，顺应消费者多元化、多样化和个性化需求，一些企业依托互联网技术，从现有经营环节和领域中衍生出新链条和新业务，培育出“无人经济”、定制消费和“智能+”服务消费等新的消费场景，激发了消费新热点。　　比如，无人零售、无人驾驶、无人服务等新业态落地，创造了新的消费场景，让“非接触式”服务成为消费潮流。尤其是在新冠肺炎疫情期间，基于智能技术提供无人值守服务的新业态大受欢迎，在零售、餐饮、娱乐等消费场景下，

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通过“自助”就能完成消费行为，“无人经济”在服务业大显身手。　　通过利用互联网等新兴技术，新型餐饮服务行业迅速崛起。一些传统餐饮店顺应客户需求，改变传统餐饮地点固定、体验趋同的消费弊端，为顾客提供定制的食材、个性化的就餐环境以及外卖服务，促进了餐饮服务转型升级。　　为提高用户体验，实现企业持续盈利目标，一些企业将互联网与产业创新融合，重新整合生产要素，形成高效并具有独特竞争力的商业模式。　　比如，在线教育、在线医疗迎来“风口”，无接触式上课、看病，避免了线下聚集且方便快捷，优质教育、医疗资源也得以向更大范围辐射。AR、VR等新技术的发展，使“云逛街”“云旅游”成为可能，满足了消费者足不出户就能体验各种消费场景的需求。　　直播带货火爆，减少了消费者和商家之间的信息不对称，促进供需精准对接，让在直播间跟着主播买东西成为一种消费新潮流。社区团购、社群团购等模式的兴起，让“分享经济”走红，消费者在享受更具针对性的售前售后服务之外，通过分享、交流和互动，形成了自己的消费圈子，消费行为更有乐趣，消费理念也更加理性。　　补齐短板发展更有后劲　　新消费的涌现，推动不少行业进入变革和资源整合的深度调整期，加速了数字经济时代到来。同时，成长期的新消费还存在一些亟待补齐的短板。例如，有些产品质量和服务得不到保障、企业创新动力不足、新技术不成熟、消费升级存在结构性制约等。专家认为，要把新消费培育壮大起来，还需补短板、强弱项、添动力，筑牢新消费发展基础，持续推动新消费扩容增量，畅通产业经济大循环。　　政府部门应在包容审慎原则下，不断完善与新消费相关的配套环境和引导政策，从财政、税收等方面为新消费发展营造更好的生态环境，使新消费真正成为发展新动能。赵萍表示，尤其要加大企业创新政策的支持力度，

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鼓励企业加大对新一代信息技术的研发和应用，从而创造出更多新产品和新服务，形成适合消费品质提升的新供给。　　新消费繁荣离不开新型基础设施的日臻完善。应加快新一代信息基础设施建设，特别是5G网络普及和工业互联网建设，为企业创新提供了更好的平台，同时，也为新消费模式应用创造了良好的硬件环境。　　优化消费环境，还要加强消费者权益保护。“中消协发布的上半年报告显示，直播打赏、在线培训、直播带货等成为消费者投诉较多的领域，应该加快消费者权益保护相关制度建设，保障消费者在新消费领域的选择权、知情权，从而使消费者敢于消费、愿意消费。”赵萍说。　　新消费也需要新保障。当前制约消费升级的因素主要是结构性的。专家表示，

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未来要多措并举促进城乡居民增收，以切实增强消费能力。同时，

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可以继续通过普惠式减税降费、稳定扩大就业、加大教育养老医疗保障等举措，促进新消费不断扩容提质。（记者 李华林），